買房貸款沒批下來，定金可以退嗎？
基本案情
小李看中某樓盤住宅，先後與某開發商簽訂《認購書》《確認書》，根據約定，小李需要支付購房定金3萬元。
考慮到自身購房資金依靠銀行按揭，小李擔心貸款審批出現問題，於是在繳納定金前主動向樓盤銷售人員咨詢退款事宜，詢問若銀行貸款無法通過，已交定金能否全額退回。
銷售人員在雙方日常溝通的微信群內作出明確承諾，如若因銀行拒貸導致無法購房，已支付的3萬元定金將全額退還。基於銷售人員的明確承諾，小李按照約定支付了購房定金3萬元。
後續小李按流程提交按揭貸款申請，但受銀行內部審核標準限制，貸款最終未能獲批，小李隨即向開發商申請退還定金，開發商卻以《認購書》中預先擬定的格式條款作為抗辯理由，稱銷售人員所出具、簽署的任何文件或口頭做出的任何承諾、陳述，未經公司書面確認不屬於合同內容、對公司不具備約束力，拒絕退還定金。
此後，雙方多次協商溝通均未能達成一致，小李無奈之下將開發商訴至法院，要求開發商返還購房定金30000元。
裁判結果
廣州市白雲區人民法院經審理後判決：某開發商向小李返還購房定金30000元。
該判決已生效。
法官說法
《中華人民共和國民法典》第四百六十九條規定，當事人訂立合同，可以採用書面形式、口頭形式或其他形式。銷售人員在銷售過程中做出的“銀行拒貸即退款”的承諾，屬於對合同履行的附加條件，該承諾內容具體明確，足以影嚮小李作出支付定金的意思表示。在簽訂《認購書》前，該口頭承諾已經構成雙方合意的一部分。銷售人員的行為代表某開發商，小李基於對此承諾的信賴支付了定金，該事實有雙方微信記錄佐證，應予以確認。
某開發商答辯依據的《認購書》條款系某開發商重複使用而預先擬定的格式條款，雖然以加粗字體進行了提示，但該條款實質上排除了銷售人員在其職務範圍內的承諾效力，免除了某開發商基於先前承諾可能承擔的責任，將交易風險完全轉移給小李，有違公平和誠實信用原則，該條款在雙方訂立的本案合同關系中應屬無效。
法官提醒，開發商和購房者均應正確認識定金的作用和退還定金的條件。若因銀行政策等不可歸責於購房者的客觀原因導致貸款失敗、房屋交易無法達成，或是買賣雙方就正式合同的條款經善意磋商仍無法達成一致的不屬於任何一方的違約情況，購房者不存在主觀過錯，開發商無權沒收定金；如果是因為購房者自身資金不足、改變購房意向、無故逾期簽約，或者單方面要求變更房價、付款方式等已敲定的核心條款，導致無法簽訂正式購房合同的，屬於購房者違約，開發商有權沒收定金；若開發商有違約行為，如收受定金後擅自漲價、將房屋另行出售給第三人，或者刻意隱瞞房屋抵押、查封、產權受限等重大信息的，購房者可以主張雙倍返還定金。
同時，購房者對於銷售人員作出的拒貸退款、交房標準、購房優惠等足以影嚮購房決定的重要承諾，要保存好相關原始材料，避免後續發生糾紛時無證據支撐。房地產開發商應秉持誠信原則，同時加強對銷售人員的培訓，正確合理解釋格式條款相關規定，避免因銷售口頭承諾與書面合同相互沖突而引發糾紛，共同營造公平有序的房地產交易環境。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第四百九十六條 格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。
採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方註意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有註意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：
（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；
（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；
（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。
第五百八十七條 債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。